北京租房比上海贵吗？
北京和上海的租金水平差不过，都属于国内租金水平最高的城市之一，但二者的居住体验却大相径庭，原因是上海作为超大城市在住房供给上远比北京更市场化。简单说就是北京是“靠天吃饭”，上海是“靠市场吃饭”。 先说房价，来自贝壳找房的数据，2021年4月北京新建住宅平均单价为53870元/平方米，二手住宅平均单价为69467元/平方米；同时期上海的新房、二手房单价分别为39390元/平方米和51191元/平方米。
从数据上看北京的房租似乎要低于上海，但这只是表面现象，本质是北京的市场化程度远低于上海。所谓市场化程度低说的是供应端，因为上海的土地出让除了保障民生等用途外，大部分都用于建设商品房，而北京有大量不能对外销售的产权单位房，这直接导致了北京租赁市场的供给量远远比不上上海。
以小区为单位，我查询了蛋壳公寓和自如两大主流中介的平台房源数量，发现上海每套出租房子的挂牌房源数量明显高于北京，比如同是静安区的瑞虹新城和北外滩凯旋中心分别只有两套和四套房源在售，而同为北京的西城锦苑小区却有超过六十套房源出租。另外在上海我查询到很多房东个人直接在外面的平台挂出房源，而在北京这样的房源极少。这也说明北京租赁市场存在着严重的供小于求的情况，从而抬高了租金水平。 那么为什么同样的超大型城市，上海的租赁市场却要比北京更接近于市场化的进程呢？
我认为根本原因在于土地制度，具体说来就是北京的土地是行政划拨给的，而上海则是通过市场化土拍获得的。当然这里边也有历史原因，上世纪90年代上海曾经出现严重的住有所居问题，而北京当时还有大量的直管公房，也就是过去常说的“筒子楼”（类似香港的房子）。
为了改善市民的生活品质，北京和上海都在90年代开始了大规模改造旧城的工作，其中北京主要是通过拆迁给补偿款的方式让居民搬离旧的筒子楼，住在政府统一建设的现代化商品住宅中。而上海市则采取了一种全新的方式——原地动迁安置，也就是把老小区原址拆掉然后重新盖新的住宅楼，并且考虑到居民的过渡需求先建一部分房屋用来出租，待全部重建完成后由政府回购。
我想正是由于北京缺乏像上海那样通过市场化手段获取土地的能力，因此一直没能建成一个规模巨大的租赁住房市场。虽然近年开始大力建设集体经营性建设用地的租赁住房，但从体量上来看依然很难从根本上改变供需关系。